Lekker leven van de overwaarde

De huizenmarkt knapt op. Misschien is dit hét moment om uw huis te verkopen. En van de overwaarde straks onvergetelijk leuke dingen te ondernemen. Je leeft maar één keer! Toch?

Gaat het beter met de woningmarkt, dan wordt het ineens weer aantrekkelijk je huis te verkopen en van de opbrengst wat ruimer te gaan leven. Wat dacht je van de aanschaf van een camper, een boot of een huisje in Frankrijk? Of misschien betrek je liever een huurhuis en zet je het geld op de bank voor de reis van uw dromen. Life-planner en financieel adviseur Hubrien Meijaard ziet veel klanten met zulke wensen. Maar lang niet altijd leiden ze tot de daadwerkelijke verkoop van het huis en de aanschaf van die camper, boot of huisje in het buitenland. Meijaard: “Uit de woningmarkt willen stappen is vaak het gevolg van een heel ander soort wens. Zo’n camper staat voor vrijheid. De vrijheid om te kunnen doen en laten wat je wilt.”

Financieel downsizen

Volgens Hubrien Meijaard is er een tweede reden waarom klanten hem vragen te onderzoeken of ze nu wel of niet hun woning zullen verkopen: ze zijn bang na hun pensioen niet rond te kunnen komen. Dan wordt verkopen – en vervolgens iets huren – een manier om geld vrij te maken om van te kunnen leven. Voordat je besluit de woningmarkt uit te stappen, vindt Meijaard dat je goed moet bedenken wat je nu écht wilt. Tijdens de eerste verkennende gesprekken parkeert hij financiële vragen altijd even.

Gebruikt hij een berg als metafoor: “Ik breng mensen eerst naar de top om het uitzicht te kunnen bekijken. Daarna begeleid ik ze op de weg ernaartoe met de financiële middelen die daarbij horen.” Geregeld blijken mensen die camper of dat huisje in het buitenland dan helemaal niet zo nodig te hoeven maar willen ze gewoon financieel onafhankelijk zijn. Verkiezen ze een huurhuis boven hun koophuis omdat ze qua kosten willen downsizen. Meijaard herkent in die laatste groep vooral zestigers die richting hun pensioen gaan. Ineens komen ze erachter dat hun financiële toekomst helemaal niet zo rooskleurig is als ze dachten. “Met hen maak ik vaak een rekensom. Stel: je bent € 1000 per maand kwijt aan huur en de overwaarde van je huidige koopwoning is € 200.000. Dan kun je voor dat geld maximaal een jaar of zestien huren.”

Hypotheek bij 55+

Ook hypotheekadviseur Sander Werkhoven van Huis & Hypotheek Utrecht West krijgt geregeld de vraag of cashen uit de koopwoning en het betrekken van een huurwoning verstandig is. “Het is een misvatting dat je op oudere leeftijd geen hypotheek meer zou kunnen krijgen. Hypotheekverstrekkers kijken vanaf je 55ste gewoon naar je toekomstige pensioeninkomen. Het enige verschil is dat je als woningeigenaar na dertig jaar geen hypotheekrenteaftrek meer hebt.” Onlangs nog hielp hij een 76-jarige weduwnaar die, nadat zijn vrouw was overleden, van hun eengezinswoning naar een appartement wilde overgaan. Werkhoven liet hem een deel van de overwaarde van de woning in het appartement investeren en de rest als reserve op een spaarrekening zetten. Op het appartement nam de man een kleine hypotheek. Met de huidige lage rentestand kwam hij op een woonlast van nog geen € 150 per maand. Werkhoven: “Een huurappartement had hem zeker € 600 gekost.”

(Terug)huren?

Wie in de jaren 70 of 80 een woning heeft gekocht en daar nog steeds woont, heeft de woning vaak bijna ‘hypotheekvrij’. Lage woonlasten dus. Los van het feit dat het maandbedrag voor een huurwoning vaak hoger ligt dan dat voor een koopwoning, zijn de woonlasten van een koopwoning ook redelijk stabiel volgens Hubrien Meijaard. “De huur daarentegen wordt elk jaar hoger.” Verhuizen naar een kleinere woning kan een optie zijn om ‘het geld uit de stenen te krijgen’ maar in de woning blijven wonen en die zelf ‘terughuren’ kan óók. Bijvoorbeeld via het Zilver Wonen Fonds, Lommerhuizen of Verzilvermijvast. Dat werkt als volgt: je verkoopt je woning aan het bedrijf en huurt het terug tegen een marktconforme huurprijs. Voordeel: je kunt blijven zitten waar je zit. Nadeel: je krijgt als eigenaar vaak maar 80 procent van de marktwaarde voor de woning terug. Minder dus dan wat je zou krijgen als je het huis ‘gewoon’ in de verkoop zou zetten. Niet heel verstandig vindt de Vereniging Eigen Huis. “Ook in het geval van huren is het verzilveren van de eigen woning erg duur en daardoor een marginaal verschijnsel,” zegt Hans André de la Porte van Eigen Huis.

Weg woekerpolis

Wie toch uit de woningmarkt wil stappen en een aflossingsvrije hypotheek aan een beleggings-/spaarverzekering of bankspaarproduct heeft gekoppeld, valt sinds 1 april in een fiscaal gunstige regeling. Eerder moesten huiseigenaren inkomstenbelasting betalen over de opbrengst van het door verkoop van de woning vrijgekomen spaar- of verzekeringsbedrag.
Nu gaat alles naar box 3. Dat betekent dat je alleen belasting betaalt over het fictieve rendement van dit kapitaal. Jouw woning verkopen zonder een andere terug te kopen, kan dus een mooie manier zijn om van een woekerpolis af te komen.

Nieuwe hypotheekregels

En wat als dat huisje in Frankrijk helemaal niet bevalt? Of het rondtrekken in die droomcamper? Misschien besluit je dan alsnog in Nederland een huis te kopen – en val je midden in de nieuwe hypotheekregels: de hypotheek móet worden afgelost. Dus valt het maandbedrag ineens een stuk hoger uit. “Voor de maandlasten is een aflossingsvrije hypotheek zeker niet altijd ongunstig,” aldus Sander Werkhoven. Spijtoptanten die binnen een jaar een andere woning kopen, kunnen onder de oude voorwaarden wel weer een hypotheek krijgen. Een ander aspect waar spijtoptanten rekening mee moeten houden, is de eigenwoningreserve. De fiscus vindt dat overwaarde uit de oude woning bij het kopen van een volgend huis in een nieuw huis moet worden gestopt. Heb je het geld opgemaakt, dan is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk. Wel vervalt die verplichting na drie jaar. Als je alsnog een huis wilt kopen en gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek, kun je beter even wachten.

Tekst: Martine de Vente